Immer wieder gibt es die verschiedensten Sachverhalte, die zu Verstimmungen führen. Gerade bevor es zu einem Rechtsstreit kommen könnte, ist es sinnvoll unparteiisch den Sachverhalt zu betrachten und zu bewerten. Mit konstruktiven Vorschlägen für eine gütliche Einigung kann einem oft viel Ärger erspart bleiben. Das Ganze muss oft noch nicht einmal sehr viel kosten.
Schadensbegutachtung
Bei der Schadensbegutachtung fließt die unerlässliche Erfahrung umfassend mit ein. Besonders von Vorteil ist schnell eine solide Kostenschätzung abzugeben.
Schäden können im Bauwesen in vielerlei Hinsicht auftreten:
Wasser
- Schäden durch bauphysikalische Prozesse (Wärmebrücken, Tauwasser aufgrund von Diffusion oder Konvektion)
- Wasserschäden (Wasser von innen – Rohrbrüche, schlechte Sanitärabdichtung oder Wasser von außen – Dachundichtigkeiten, defekte Fallrohrleitungen etc.).
Meistens ist auf den ersten Blick die Schadensursache nicht sofort eindeutig.
Anders ist es bei Brandschäden, da ist die Ursache eindeutig aber die Kosten und die Art der Schadensbehebung (sofern diese noch möglich ist) müssen schnell ermittelt werden.
„Es werden zu viele Bauweisen oder Abläufe ohne ein Hinterfragen ausgeführt. Hier mangelt es oft an einer objektiven und unabhängigen Betrachtungsweise.“
Nachfolgend ein Beispiel, zudem ich bereits Fachvorträge vor Industrie- und Hochschuldozenten abgehalten habe.
Flachdach vs. Steildach
In einer separaten Berechnung (Anhang), habe ich versucht, die Kosten möglichst realistisch gegenüberzustellen. Ansatz für das Flachdach eines zweigeschossigen Gebäudes im Vergleich zu einem Zeltdach (eingedeckt mit Tondachziegeln, außenliegende Entwässerung und einem Dachüberstand von ca. 60 cm).
Das Ergebnis zeigt eine leichte Teuerung bei dem Zeltdach von ca. 7 % rein gegenübergestellt zu der Flachdachausführung. Da das gesamte Dach allerdings kostentechnisch nur ca. 11% der Gesamtbaukosten verschlingt, sind die Mehrkosten bei dem dargestellten Beispiel für eines der wichtigsten Hausbestandteile nur bei ca. 0,7 %.
Jetzt kann man natürlich argumentieren, dass ein diffusionsoffenes Steildach teurer ist.
Wenn aber berücksichtigt wird, dass ein Steildach i.d.R. über 40 bis 80 Jahre wartungsfrei bleibt (je nach Anzahl und Aufwand der Durchdringungen), wohingegen bei einem Flachdach oft nach 10 bis 30 Jahren Probleme auftreten (Reparaturen häufig sehr kostspielig), dann hinkt dieses Argument.
Ich gehe weiterhin davon aus, dass Investoren oder Hauseigentümer vorhaben, ihr Haus möglichst lange wartungsfrei zu nutzen, da ja alleine viele Finanzierungen auf 20 bis 30 Jahre ausgelegt werden.
Argumentative Gegenüberstellung
| Flachdach mit Betondecke (übliche Bauweise) Standardausführung mit Gefälledämmung Aufdach, Filigrandecke, innenliegender Entwässerung, umlaufender Attika, kein Dachüberstand | Steildach Holzbau Annahme nicht nutzbarer Dachboden, diffusionsoffene Ziegeleindeckung, Deckenbalken auf Betonrähm aufgelegt, unterseitige Luftdichtheit und Unterverkleidung. |
Alte Dachdeckerlehre die Dachneigung x 2 ergibt die Lebensdauer
Flachdach mit Betondecke (übliche Bauweise) Reine Dachfläche mit einer leichten Gefälleführung (3%) ohne weitere Abdeckung kann bei hochwertigen Abdichtungen 20 Jahre garantiert werden – unvermeidbare Durchdringungen sind aber immer kritisch und nach 30 Jahren ist im Allgemeinen Nachsanierung erforderlich. Großes Problem: Wenn eine Undichtigkeit im Innenbereich bemerkt wird, ist häufig schon die Dämmung (Warmdach) durchtränkt und muss zumindest teilweise ausgetauscht werden – aufwendige und kostspielige Reparatur | Steildach Holzbau Reine Dachfläche, so zeigt es die Jahrhundertelange Erfahrung kann zumindest 30 Jahre Garantiert werden, hält aber i.d.R. 50 – 100 Jahre. Durchdringungen (Kamine etc.) müssen oftmals nach 30 bis 40 Jahre nachgearbeitet werden (meistens unaufwendig). Wenn Leckagen auftreten, können diese häufig ohne große Probleme beseitigt werden (Diffusionsoffen = Gutmütig). Auf die Luftdichtheit von innen ist aber besonders Sorge zu tragen.
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Flachdach mit Betondecke (übliche Bauweise) Gut und ohne großen Mehraufwand in zukunftsweisenden Dämmwerten (0,14 bis 0,11 W/m²K) ausführbar. Wenn Attika aufbetoniert wird, muss der Wärmebrückenproblematik Aufmerksamkeit gewidmet werden. Da Dämmung direkt auf Decke (Wohnraum) aufgebracht wird, ist das A/V – Verhältnis energetisch günstig. Das Bauteil ist aber aufgrund der innenliegenden Betondecke träge (sehr hohes Wärmespeichervermögen). | Steildach Holzbau Gut und ohne großen Mehraufwand in zukunftsweisenden Dämmwerten (0,14 bis 0,11 W/m²K) ausführbar. Wärmebrücken relativ unproblematisch (Holz) Da Dämmung direkt auf Decke (Wohnraum) aufgebracht wird, ist das A/V – Verhältnis energetisch günstig. |
Flachdach mit Betondecke (übliche Bauweise) Bei hoch Wärmegedämmten Aufbau unkritisch Phasenverschiebung ca. 12 Std, Temperatur Temp.-Amplitudendämfung > 100 | Steildach Holzbau Bei hoch Wärmegedämmten Aufbau unkritisch Phasenverschiebung ca. 15 Std, Temperatur Temp.-Amplitudendämfung > 35 Aufgrund des geringen Wärmespeichervermögens der Decke ist ein Nassestrich auf Boden empfohlen – Kompensation von kurzzeitigen solaren Wärmeeinträgen |
Flachdach mit Betondecke (übliche Bauweise) Attikahöhe gibt die Abstandsfläche und die Maximalhöhe des Gebäudes vor. Flachdächer müssen zugelassen sein. | Steildach Holzbau Traufhöhe <= Attikahöhe gibt Abstände vor aber die Firsthöhe könnte vorgegeben sein. Ist aber nahezu immer Problemlos, da die Vorgabe der Geschossigkeitsanzahl und die Trauf / Attika – Höhe maßgeblich sind. |
Flachdach mit Betondecke (übliche Bauweise)
| Steildach Holzbau
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Gegenüberstellung von baurelevanten Fragestellungen
Erläuterungen zur Gegenüberstellung
Einige Punkte wurden nicht explizit erwähnt und werden nun noch kommentiert:
- Aufbringung von Solarbasierten Energieerzeugern – Flachdach ist in angegebener Variante Flächenmäßig überlegen dafür aber als kritischer zu bewerten – Dichtigkeit, Sturmsicherheit etc. – Insgesamt al neutral bewertet.
- Ein Steileres Zeltdach oder sogar ein Satteldach kann in Kombination mit Gauben natürlich noch als zusätzliche Ausbaureserve (Wohnraum, Technik etc.) dienen.
- Statisch sind beide Varianten unkritisch.
- Schallschutztechnisch wäre zwar die Flachdachvariante überlegen, aber die Zeltdachvariante genügt vollkommen den normalen Anforderungen.
- Ein Sturmanfälligkeit ist bei beiden Bautypen ein relativ kleines Problem bei fachgerechter Ausführung (Ziegel werden geklammert, Attika schütz gegen abhebende Bitumenbahn / Dämmung
Zusammenfassung & Fazit
Jetzt kann man sich natürlich die Frage stellen, was für den Bau eines Flachdachgebäudes spricht.
Aus vielen Gesprächen spielt natürlich die Ästhetik, die derzeit in einigen Kreisen für Flachdachgebäude zu sprechen scheint, eine große Rolle. Die Argumentation, dass ein Steildachgebäude deutlich teurer sei, hinkt bei richtiger Vorgehensweise sogar ohne die Betrachtung der Langlebigkeit und Instandhaltungskosten.
Diese Betrachtung blendet selbstverständlich Gewerbegebäude aus – Jedoch sämtliche andere Gebäudetypen haben relativ unstrittig, einen höheren städtebaulichen Charme, wenn in irgendeiner Form Steildachflächen den oberen Abschluss bilden (Abgesehen von Giebel / Zwerggiebelflächen).
In den 1960ern bis 80ern zeigen sich derzeit die fundamentalen Nachteile von versteckten Aufdachrinnen, verschiedenen Flachdachhaustypen in Form von Anschlussproblematiken, schrumpfenden Folien und daraus resultierend Dichtheitsprobleme und teure Reparaturen / Beseitigung des Zustandes.
Da unabhängig von der Dachform auch noch auf Dachüberstände aus ästhetischen Gründen verzichtet wird und dann eine Kombination des kostengünstigsten Massivbaus gepaart mit einem Wärmedämmverbundsystems aussen gewählt wird, muss man sich schon fragen, wohin die Baukunst verloren gegangen ist. Erschreckende Beispiele lassen sich an abplatzenden Putzen bei ca. 5 – 10 Jahren alten Gebäuden eindrucksvoll begutachten.
Von daher soll diese Informationsbroschüre den ein oder anderen zur gedanklichen Nachjustierung oder auch Diskussion animieren.
Für Vortragsführungen, Ergänzungen oder objektive gegensätzliche Argumente stehe ich gerne zu Verfügung